Calcolo rata mutuo, stai pagando troppo? I segnali di allarme

Il calcolo della rata del mutuo è un passaggio fondamentale, ma la banca a volte è scorretta. Scopri come riconoscere i segnali di allarme.

Ottieni finalmente un mutuo per acquistare una casa, ma qualcosa non ti torna: le rate mensili non sono come ti aspettavi. Troppo alte? Sì. Certamente ben oltre le tue aspettative.

Certo, il calcolo della rata del mutuo non è un compito che spetta a te. La banca – che ti ha concesso il finanziamento dopo un sacco di controlli e verifiche – è tenuta a proporti una rata mensile equa, che rispetti gli accordi del contratto. Tu le hai dato fiducia (come fanno in molti del resto) ma potresti aver fatto male.

In questo articolo, vogliamo illustrarti quali sono i segnali di allarme di una rata del mutuo troppo alta, e quindi probabilmente illecita. Sono segnali di allarme a cui prestare attenzione: con il giusto supporto, infatti, una rata del mutuo illecita dà diritto a un rimborso. E la nostra associazione (cioè ADifesa) in questo può darti una mano.

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L’anatocismo bancario

L’anatocismo bancario è tra le pratiche scorrette più diffuse nell’ambito del mutuo, e ha un impatto pesante sul calcolo della rata mensile. L’anatocismo si verifica quando la banca, invece di calcolare gli interessi solo sul capitale residuo (cioè sulla parte di debito che ti rimane da pagare), li calcola anche sugli interessi maturati in precedenza. In questo modo il debito cresce senza controllo e fa aumentare a dismisura il costo finale del debito.

L’impatto dell’anatocismo può essere devastante per il mutuatario. In alcuni casi, l’applicazione di questa pratica ha portato a un aumento del costo del mutuo persino del 30%. La tua casa, che dovrebbe essere un sogno che si avvera, rischia così di trasformarsi in un incubo finanziario.

Ma perché accade? Alcune banche inseriscono clausole nei contratti di mutuo che consentono – seppur tacitamente – l’applicazione di anatocismo. È un passaggio che avviene in modo subdolo, magari utilizzando termini tecnici e complicati che il cliente medio fa fatica a comprendere.

Ecco perché l’anatocismo rappresenta un rischio nascosto, e che non devi assolutamente sottovalutare. Per fortuna una perizia econometrica può aiutarti a individuare gli interessi anatocistici.

I tassi di interesse usurari

Gli interessi usurari sono un altro grande problema del mutuo, o meglio del calcolo della rata del mutuo. Si parla di interessi usurari quando tassi di interesse applicati su un prestito superano il limite stabilito dalla legge, ovvero il tasso soglia. Le banche, in genere, utilizzano diverse tecniche per nascondere gli interessi usurari. Per esempio, possono applicare commissioni non dovute oppure inserire clausole vessatorie nel contratto.

Per le famiglie, l’impatto dell’usura bancaria è enorme. Le rate del mutuo diventano insostenibili, fino a portare i debitori in situazioni di gravissima difficoltà economica, talvolta persino alla perdita della casa. ADifesa ha visto famiglie crollare sotto il peso di debiti illegittimi, vittime di banche senza scrupoli. Ma ha lottato al loro fianco, fino al riscatto totale dalle ingiustizie.

La sentenza della Cassazione contro Barclays

Sono diverse le sentenze – di tribunali italiani e europei – che hanno ritenuto vessatoria la clausola di estinzione anticipata. E le ragioni sono diverse.

Prima di tutto la clausola è vessatoria per mancanza di trasparenza. Le informazioni fornite ai propri clienti, riguardo ai rischi connessi alla clausola di doppia conversione, erano ritenute inadeguate.

Inoltre, la clausola penalizza in maniera eccessiva i clienti, perché lascia ricadere su di loro il rischio di cambio e impone un onere sproporzionato tramite la restituzione di un capitale “gonfiato” dalle fluttuazioni della valuta.

Infine, la clausola commette una lesione al diritto di estinzione anticipata. Se restituire il capitale residuo costa così tanto, nessuno sarà mai in grado di estinguere il mutuo in anticipo. Così la banca ha sfruttato un meccanismo dannoso per il cliente per disincentivare l’estinzione anticipata.

Sono le stesse conclusioni a cui è giunta la Corte di Cassazione. Che, per questo motivo, ha ordinato a Barclays di:

• rimborsare ai mutuatari gli interessi non dovuti
• risarcire i clienti per i danni che hanno subìto

Una sentenza che ha avuto un impatto enorme per il sistema bancario e per le attività di tutela del diritto del consumatore.

La pubblicità ingannevole

Secondo la nostra esperienza, sono numerose le vittime di false promesse e informazioni distorte, che le banche senza scrupoli diffondono per spingere la gente a stipulare mutui con condizioni ben diverse da quelle prospettate in pubblicità.

Spesso si tratta della promessa di un tasso di interesse sul prestito eccezionalmente basso, che poi si rivela non applicabile oppure applicabile a condizioni restrittive. Altre volte le banche pubblicizzano prodotti personalizzati, che in realtà nascondono costi e vincoli non chiariti. Ci sono poi tantissimi casi di informazioni omesse, ovvero casi in cui la banca “dimentica” di informare il mutuatario riguardo costi accessori, penali o altri vincoli associati al mutuo.

Le conseguenze di una pubblicità ingannevole sono gravi. Il calcolo della rata del mutuo risulta quasi falsificato, e chi ha sottoscritto il debito è costretto a pagare rate mensili più alte del previsto, correndo il rischio di rimanere insolventi e di perdere la casa.

La normativa, però, impone alle banche la trasparenza delle condizioni contrattuali (così dice l’art. 117 del Testo Unico Bancario) e perciò, anche in questo caso, hai la possibilità di far valere i tuoi diritti.

L’indeterminatezza dei tassi di interesse

L’indeterminatezza dei tassi di interesse può anch’essa compromettere la tua reputazione creditizia, perché “gonfia” il calcolo della rata e ti costringe spesso a pagare più del dovuto. Si parla di indeterminatezza dei tassi quando, nel contratto, non è chiaro come verrà calcolato il tasso di interesse del tuo mutuo nel corso tempo.

Così succede per esempio che:

• trovi clausole contrattuali generiche o incomplete
• non hai indicatori di riferimento (es. EURIBOR o IRS)
• la banca può eseguire modifiche unilaterali del contratto

In altre parole, firmando il contratto di mutuo, non hai alcuna consapevolezza né tantomeno controllo degli oneri finanziari futuri. Il che si traduce in un problema: come puoi pianificare le tue spese, o mettere da parte del denaro, se non sai quanto pagherai da qui a un anno?

Ai debitori spetta il diritto di sapere a cosa vanno incontro, anche in caso di tasso variabile  (lo stesso andamento dei tassi, del resto, è grosso modo prevedibile). Perciò se il calcolo della rata del mutuo è poco chiaro, la banca sta commettendo un illecito.

Segnali di allarme tipici del calcolo della rata del mutuo

Ora che hai visto i rischi più comuni del calcolo della rata del mutuo, è bene che tu conosca anche i principali segnali di allarme. In altre parole, se hai ottenuto un mutuo, quando devi iniziare a preoccuparti? Se le rate mensili sono alte, quando è il momento di chiedere aiuto a un’associazione consumatori o un professionista di fiducia?

Il valore eccessivo della rata mensile è indicativo. Ma ci sono altri aspetti altrettanto importanti che devi considerare. Quali?

• un rapporto sproporzionato rata/reddito
• tassi superiori alla media di mercato
• voci di costo nascosto o inaspettate
• aumento progressivo del valore della rata
• una banca poco disponibile al dialogo

Se riscontri uno o più di questi segnali, non sottovalutare la situazione. Potresti ritrovarti, nel giro di poco tempo, in una spirale di debito da cui è troppo difficile uscire.

Come abbiamo ripetuto più volte, la legge è dalla tua parte. Tuttavia, sta a te decidere di agire in tempo, affidandoti agli esperti più competenti del settore. Per esempio, come quelli ADifesa.

Cosa fare se il calcolo della rata del mutuo ti sembra scorretto

Capita spesso (più di quanto immagini!) che i consumatori si ritrovino a dubitare del calcolo della rata del mutuo, magari perché lo ritengono poco chiaro, scorretto o addirittura penalizzante. Se anche tu ti trovi in questa situazione, non temere: una soluzione esiste. Basta scegliere il percorso giusto.

La prima cosa da fare è raccogliere tutta la documentazione relativa al tuo mutuo, in particolare:

• il contratto di mutuo
• il piano di ammortamento
• ogni comunicazione successiva

Leggi attentamente cosa c’è scritto su ciascun documento. Trovare anomalie bancarie non è semplice per i non addetti ai lavori, ma sfogliare i documenti può darti un’idea di quello che è scritto sul contratto e di quello che manca.

Se hai bisogno di supporto in questa fase, puoi contattare ADifesa per una prima mini-consulenza gratuita. I nostri consulenti sapranno dirti, in meno di 48 ore, se il tuo contratto di mutuo nasconde delle insidie e se ci sono i presupposti per ottenere un rimborso dei soldi pagati in eccesso. La nostra associazione ha una lunga esperienza in questo campo, e sono tantissime le persone che sono rimaste soddisfatte del nostro operato [Vai su TrustPilot per vedere con i tuoi occhi!].

Per saperne di più, guarda la pagina dedicata al servizio di verifica mutuo ipotecario. Oppure lascia un messaggio qui sotto: verrai subito ricontattato, senza impegno, da uno dei nostri consulenti.